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當前房地產市場運行狀況及趨勢分析
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    受住房和城鄉建設部房地產市場監管司委托,中國房地產業協會城市開發專業委員會於2010年12月24日——25日,在北京召開了2010年全國房地產市場形勢報告會暨全國一級資質房地產開發企業座談會,武漢地產集團作為中部地區重要的一級房地產開發骨幹企業應邀出席了本次會議。會議由住房和城鄉建設部房房地產市場監管司司長沈建忠主持,同時還邀請了一些著名研究機構的專家學者參加。會議深入學習了十七屆五中全會關於十二五規劃建議及中央經濟工作會議的有關內容,同時對宏觀經濟走勢及其對房地產市場的影響、住房保障政策、節能環保政策,以及房地產市場調控相關的土地金融財稅政策進行了深度分析。此次會議對房地產企業準確把握當前宏觀經濟和房地產市場形勢;全麵了解房地產市場調控政策走向;在當前複雜的市場環境中,更好地發揮一級資質房地產開發企業的骨幹帶頭作用將起到至關重要的指導作用。以下根據會議的主要精神,對當前房地產市場運行狀況及趨勢進行簡要分析。

再現“量價齊漲”,從嚴調控信號加強

一、當前房地產市場運行狀況分析

根據國家統計局12月10日公布的1-11月全國房地產市場運行情況:11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%,漲幅比10月份縮小0.9個百分點;環比上漲0.3%。1-11月份商品房銷售麵積、銷售額及房地產投資額均呈現上漲趨勢。從不同城市房價統計數據來看,目前樓市已經出現分化,其中,11月份北京、上海、天津、重慶四城市分別環比上漲0.2%、0.1%、0.7%、0.3%;但是同為熱點城市的深圳、杭州房價卻基本持平;廣州、南京則環比下跌0.1%。這一結果既說明了政府新一輪調控政策非常及時且已經見效,又說明調控異常艱巨,房地產市場的調控進入了“拉鋸戰”。

繼10月份一些重點城市樓市成交量出現不同程度的回落之後,11月份全國房價出人意料地再現“量價齊漲”,這與中央調控目標背道而馳,“量價齊漲”的局麵必定招致更為嚴厲的調控措施。當前,國內房地產市場運行麵臨著複雜局麵,一線城市高昂的房價還沒有回落,部分二、三線城市又出現上漲;不久前,南京、武漢、杭州等地也都出現高價地。除了流動性過剩、通脹預期增強等因素外,不少與會的專家學者認為,房價居高不下的重要原因在於土地價格的節節高漲,地價高漲必將推升房價,“高地價”才是高房價的罪魁禍首,這是11月份全國房價再度出現上漲的主要原因。

二、房地產調控措施將進一步加強

為堅決落實調控措施,國土資源部12月19日發出通知,要求堅決抑製少數城市地價過快上漲趨勢。就在國家統計局12月10日公布了《1-11月全國房地產市場運行情況》的當天,中國人民銀行同時宣布從2010年12月20日起,上調存貸款類金融機構人民幣存款準備金0.5個百分點。此次上調存款準備金距前兩次不到一個月,上調後的存款準備金率達到了18.5%,創下了曆史新高。上調後的存款準備金率已經釋放出了中央經濟工作會議上貨幣政策將收緊的信號;在上調存款準備金率後,我們可以看到銀行實際利率依然為負,貨幣政策幾乎無可置疑地將由適度寬鬆轉向中性、穩健。而綜合分析當前經濟形勢,與會的專家學者推測2011年元旦之前加息的可能性依然存在;而就在本次會議結束的當晚即12月25日晚間,中國人民銀行就宣布了加息的決定。根據對宏觀經濟走向的分析可知,加息是貨幣政策回歸常態的舉措;此次加息有利於改變當前過大負利率的局麵,也凸顯了中國政府堅決抑製通貨膨脹、堅決抑製房價過快上漲趨勢的決心。

對於2011年的房地產市場可以肯定的是,中央政府不會聽任房價與調控目標“背道而馳”,宏觀調控依然有可能出“重拳”。 12月26日,國務院總理溫家寶在參與中央人民廣播電台直播時就明確表態:調控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好,將繼續加大力度抑製樓市投機,有信心使房價回歸合理水平。

溫總理此次講話強調政府將從兩個方麵繼續加大調控力度。第一點就是要加大保障性住房的建設力度,明年將開工1000萬套保障性住房,包括公租房、廉租房和棚戶區改造。溫總理在保障房建設上重點提及租賃類保障住房,一方麵表明政府的住房保障體係將以無產權、不具備投資功能的公租房為主,另一方麵,也體現了政府在加強引導,樹立理性的住房消費理念。第二點就是要抑製投機。主要是利用信貸的杠杆,並且加強對土地的管理。

在12月26日再次加息“靴子”落地之時,溫總理發表此番講話,表明了中央政府抑製通脹與調控樓市的“雙重意圖”:此次加息無疑將有利於緩解市場的通脹預期;抑製目前市場上一部分“保值避險型”的購房衝動。溫總理不失時機的講話,更表明了中央對房地產信貸的基本態度,為年末歲首的房地產交易市場降溫,從而確保2011年樓市的平穩運行。

從“十二五”規劃看房地產業發展趨勢

時值“十二五”規劃的開局之年,通過學習《中共中央關於製定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》(以下簡稱《建議》),從中體會到黨和國家對“民生”的高度關注;體會到黨和國家通過宏觀調控使房價回到合理水平的信心和決心。《建議》明確地指明了我國房地產業在未來一定時期內的發展方向;同時指出,未來五年是房地產業發展的關鍵時期,能否解決好廣大中低收入家庭的住房問題,直接關係到全麵小康社會目標能否如期實現。

一、針對房地產行業發展和宏觀調控的政策趨勢

《建議》明確提出:要加強土地、財稅、金融政策調節,完善符合國情的住房體製機製和政策體係,合理引導住房需求。要把住房作為基本居住需求來對待,要重點解決廣大無房戶和住房困難戶的問題,要避免把住房作為投資產品的發展趨勢。

因此,中央政府下一步的調控重點,依然是滿足廣大城鎮居民基本居住需求為主,稅收和金融政策的調整繼續向鼓勵第一套住房和改善型住房需求轉變,如在稅收調節上,分類指導,並加大對多套房以及奢侈性豪宅的調控力度。

二、針對住房保障問題的政策趨勢

《建議》強調要加大保障性安居工程建設力度,加快棚戶區改造,發展公共租賃住房,增加中低收入居民住房供給。

未來幾年,不僅中央政府會更加重視住房保障的投入,重視法律法規體係的完善,也會要求地方政府緊抓住房保障不放鬆,繼續強化責任目標製、一票否決製。住房市場化與住房保障同步推進,政府著重抓好住房保障,這是未來五年房地產業發展的重中之重。

同時,《建議》也進一步明確了住房保障的方式和重點,從“以售為主”,轉變為“以租為主”,重點解決居住問題而不是產權問題,以保證住房保障事業的可持續性,也有利於建立公平公正的住房保障供應體係,避免在住房保障中出現投資機會或腐敗問題傾向。

三、針對房地產市場存在的一係列問題的政策趨勢

《建議》指出:要加強市場監管,規範房地產市場秩序,抑製投機需求,促進房地產業平穩健康發展。根據這一係列要求,中央政府在未來幾年,將著重做好以下兩方麵的工作:

1、繼續重點規範房地產市場秩序。

打擊捂盤惜售、囤地、哄抬房價、虛假宣傳等過去長期得不到根除的問題;要建立一個公開公平的交易市場信息平台,確保商品房市場有效暢通供應;通過增加釋放開發商手中的存量土地、囤積的房源,加大住房供應總量,緩解供需矛盾,以實現房地產業平穩健康發展的目標。

2、抑製投機需求。

重點將在金融稅收上加大非自住和改善需要的調節力度,比如在重點地區,強化停止對多套住房的人群再發放貸款,甚至停止這部分人群再購新房等政策,抑製投資投機行為。

中國的房地產市場需要由一個投資性的市場轉變為消費性的市場,杜絕投機炒作行為,回歸住房的消費屬性,這樣才能讓房價真正回歸理性。政府需要在製度建設上解決這一根本性的問題,才能讓房地產行業回到健康發展的軌道上來。

2011年房地產業的發展重點和趨勢

由於現在中國的房地產業已經成為諸多經濟矛盾的匯集點,因此,2011年的房地產調控肯定將在整個宏觀調控的總體背景下繼續深入進行。由此帶來的投資結構變化,將會對未來中國經濟產生重要的影響。

眾所周知,土地資源是不可再生的。國家作為土地的唯一供應者,應發揮其對土地資源配置的主導作用,要讓土地資源均衡配置到國民經濟的各個領域中去,以實現資源利用的效率最大化。而作為房地產開發用地,僅僅是土地資源配置利用的一個領域。大量的土地資源被用作房地產開發,不僅不利於國民經濟的全麵均衡、可持續發展,甚至會導致出現經濟的發展過分依賴於“土地財政”的不正常現象。

中央政府近期對地方“融資平台”的清理整頓是一個初步的糾偏措施,下一步在結合經濟發展方式的轉變,結合對地方政府業績考核方式的轉變,中央政府會加強政策引導,用科學發展觀來指導實現經濟的發展;對土地市場的清理整頓及監管會進一步加強,對於違法囤積土地的行為會進一步從嚴規範,對保障性安居住房用地會加大政策傾斜。通過“迫使”開發商“釋放”手中的存量土地,加大住房供應總量,緩解供需矛盾。在房企融資方麵,禁止以土地抵押獲得銀行貸款;在土地市場引入新的競拍方式,例如近期在北京市土地招拍掛市場上采取的新競價方式:對出讓地塊設置招拍掛價格上限,增加配建保障性住房競爭性指標,在競買價格達到上限後,競買者須再進行配建保障性住房的綜合競爭,通過綜合評定確定最後的中標者。這種競拍方式不再隻追求土地出讓收益,而將保障性住房的配建作為另一項評定指標,充分體現了政府加強土地市場引導的政策取向。武漢地產集團應密切關注這些房地產市場的新動向、新情況,順應國家產業政策的變化,及時研究、調整企業發展的方向及管理模式,以確保企業的可持續發展。

綜上所述,通過對當前市場及政策的研究分析,我認為2011年房地產業的發展重點和趨勢主要表現為:以住房保障為核心,加大力度規範市場,同時,繼續加強宏觀調控,確保房地產業的平衡健康發展。

房地產企業應認清形勢、提前實現企業轉型

麵對國家日益嚴厲的房地產調控政策的出台,與會的專家認為,房地產企業自身應順應外部經濟、環境的變化,練好內功,在全麵準確地把握經濟走向的前提下,提前實現企業的“轉型”,尋求企業發展的新途徑。房地產企業的“轉型”應主要從以下三個方麵尋求機會:

一、抓住機遇,突破融資瓶頸,增強企業抗風險能力

在當前國家治理通貨膨脹、加大宏觀調控力度的大背景下,政府對房地產信貸進一步緊縮,房企從銀行獲得融資日益困難。房地產企業必須尋求更多的融資渠道,以突破企業發展的資金瓶頸。

根據國家統計局公布的今年1--11月房地產開發企業資金來源情況看,銀行貸款11245億元,增長25.0%;利用外資656億元,增長59.0%;通過其他方式融資(包括“定金及預收款”及“個人按揭”)超過5萬億元,遠大於通過銀行貸款融資。增幅最大的是外資利用率,利用外資增長幅度接近60%,巨大的增長幅度說明國際熱錢正“借道”房地產投資進入中國市場。

從國內貨幣市場看,今年1--11月中國的貨幣存量超過70萬億元人民幣,貨幣流動性依然寬鬆。同時,從國際市場看,美國及歐盟正大力推行寬鬆的貨幣政策,不斷擴大貨幣發行量,以刺激經濟的複蘇。國內市場上,雖然銀行對於房地產信貸采取緊縮政策,但是,政府並未在其他領域截斷房企融資的渠道。例如前段時間熱議的“取消房企商品房預售製度”,政府在經過審慎研究後並未出台相應的政策。從國家統計局公布的數據看,通過商品房預售,今年1--11月共為房企實現融資超過了2.3萬億。國家從支持房地產業這個“國民經濟支柱產業”發展的角度,並未出台“取消房企商品房預售製度”這一“嚴厲”政策,就是考慮到了當前國內房企融資渠道單一這一現狀。

另一方麵我們還可以看到,政府並未叫停房地產企業通過股票一級市場上市融資,隻是從規範市場行為出發,限製了通過借殼、兼並重組方式上市融資的渠道。據了解,明年政府將進一步支持股票一級市場包括主板及創業板的發展,股票市場進一步擴容勢在必行。政府仍然支持符合條件的房地產企業通過IPO上市融資,提高直接融資比例。另外,明年政府還將加大力度,推動債券市場的發展,支持債券市場的有序擴張,此舉實則為房企融資提供了另一個更寬廣的渠道。除此之外,政府還將進一步推動 “三板市場”的建設,為優秀的地方企業提供一個良好的地域性融資平台。

綜上所述,在宏觀調控的大背景下,政府仍然是支持房地產市場平穩健康發展的;考慮到房地產企業融資難度的加大以及大量保障性住房的入市,必然會給房地產市場格局帶來新的衝擊,房地產行業被迫加快“洗牌”已不可避免。武漢地產集團作為中部地區重要的一級房地產開發骨幹企業,應抓住機遇,在當前貨幣流動性寬鬆的環境下,力爭突破企業融資瓶頸,對基金、債券等各種融資手段進行探索實踐,實現多渠道融資;同時適應市場環境的變化,加快企業重組改製,借力資本市場,努力實現企業在股票、債券市場的直接融資,提高直接融資比例。通過以上多種融資方式的運作,不斷增強企業抗風險能力,從而為武漢地產集團的做大做強提供有力的保障。

二、商業地產領域蘊藏著巨大的機遇

雖然國家通過各種金融、財稅杠杆對房地產市場進行調控,但對於商業地產並未叫停個人銀行貸款,從市場表現來看,對於擁有多套住房的購房者的投資需求受到了抑製,但這部分投資需求卻轉向了商業地產,在國家擴大內需保經濟發展這一大背景下,商業地產項目卻迎來了前所未有的市場機遇。尤其是商業地產中的城市綜合體項目,對於帶動項目周邊商業經濟的發展有著巨大得推動作用。對於地方政府來說,商業地產項目比單純的住宅開發項目對於推動地方經濟發展的作用更大,而且符合擴大內需的政策,對於提高當地的GDP指標有較大的拉動作用,地方政府是大力支持的,開發企業較容易獲得相關的政策支持。

作為開發企業說,通過商業項目的運作,加大持有具備升值潛力的物業,獲取自持物業資產的溢價升值,能在一定程度上擴大企業的資產規模,增強企業抗風險能力。在當前宏觀調控的大背景下,開發企業增持具備升值潛力的物業可保安全“過冬”。 地產集團現在的經營方式較單一,房地產開發業務為“賣”而建,會大大降低抗行業周期風險的能力,所以,開發業務“一次盈利模式”無法形成有效的資產積累,無法有效提高企業的融資能力。

三、保障性住房領域大有可為

與會專家在談及保障性住房建設的同時,再次提到前期熱議的“二次房改”問題。2009年7月“住宅法”專家李明等14位學者提出的“二次房改”建議,其內容主要是:建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房製度,以“定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得”的方式,提供準市場化的平價住房。在社會輿論和上百位人大代表、政協委員的推動下“二次房改”有了實質性進展。深化“二次房改”加快住房保障法立法的議案,已經列入11屆全國人大三次會議正式議案。“二次房改”的實質就是平衡房價過高和保障房滯後兩者之間的關係,實施“二次房改”,地方政府、房地產企業、購房者之間可以實現多贏局麵。由此可見,政府今後在推動住房市場化的同時,同步推進住房保障體係建設,這是未來五年房地產業發展的重中之重。保障性住房領域大有可為。

“十二五”規劃《建議》明確地指出未來五年是房地產業發展的關鍵時期,強調要加大保障性安居工程建設力度,加快棚戶區改造,發展公共租賃住房,增加中低收入居民住房供給。因此,武漢地產集團應該順應國家產業政策得變化,投身到保障性住房的建設中去,在保障性住房領域尋求企業發展的新機遇。(開發部 沙培 供稿)

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